На рынке недвижимости Екатеринбурга зреет скандал. Жители жилых комплексов комфорт-класса недовольным тем, что первые этажи их домов оккупировали продуктовые магазины уровня эконом вроде «Монетки», «Пятерочки» и «Магнита».
«С приходом в дом „Монетки“ в подъездах появился неприятный запах как со свалки. Там часто на прилавках лежит просрочка. Недавно муж, который никогда не смотрит на срок годности, принес домой испорченный продукт — рассказывает „Моментам“ жительница ЖК „Миллениум“. — Собственники боятся, что от такого соседства в доме заведутся тараканы и крысы. Мы купили достаточно дорогую квартиру в доме комфорт-класса, с консьержкой, охраной по периметру, подземным паркингом и хотели бы и готовы покупать продукты питания в магазинах более высокого класса».
В ЖК «Мечта» и даже в премиальном «Антаресе» прочно обосновалась «Пятерочка», в ЖК «Москва» — «Магнит». Жильцы не понимают: если покупательская способность владельцев недвижимости позволяет, почему бы не открыть в этих домах ритейл уровня «Елисеевский» или «Перекресток», где хороший выбор продуктов и контингент соответствующий: «Мы не для этого отдавали миллионы за квартиру».
Источник «Моментов» в розничной торговле, рассказывает, что первые этажи в жилых комплексах занимает тот, кто первым зашел на объект и предложил более выгодные условия сделки.
«Крупному ритейлу доверяют, он сразу заключает договор аренды на 10 лет, — поясняет эксперт рынка. — Кроме того, если сравнить „Пятерочку“ и „Елисеевский“, у первого магазина ассортиментная матрица доходит до 5000 позиций, а у второго стартует от 5000 и может достигать 8000, поэтому последнему требуются большие площади, но магазины у дома не всегда соответствуют нужным параметрам».
Управляющий партнер агентства дорогой недвижимости «Кулиговская и Партнеры» Павел Боровиков добавляет, что при выборе точки под магазин владелец бизнеса руководствуется ценовым поясом, в котором находится район. Чем ближе к центру, тем выше покупательская способность и больше вероятность, что в дом зайдет премиальный ритейл.
В пресс-службе X5 Retail Group при ответе на вопрос, почему компания предпочитает размещать в жилье комфорт-класса «Пятерочку», а не «Перекресток» поясняют: «При открытии магазинов мы используем современную геоинформационную систему (ГИС). Она анализирует большой объем данных и позволяет определить оптимальную локацию для размещения нового магазина. В частности его потенциальную выручку, размер площади под субаренду, оптимальный тип партнера по субаренде, а также необходимую площадь торгового зала. Например, средняя площадь „Пятерочки“ — около 400 квадратных метров, „Перекрестка“ — около 1000, „Карусели“ — около 4000».
К этим факторам добавляют трафиковые потоки и конкурентное окружение. В компании добавляют, что система успешно функционирует уже несколько лет и в корне изменила процессы развития.
По словам риелторов, выбор арендаторов на первых этажах зависит от того, кто управляет объектами недвижимости. В домах премиум-класса вроде Forum City или «Екатерининский парк» застройщики сами определяют, кого бы они хотели видеть на своей площадке, исходя из уровня дома, и диктуют бизнесу свои требования. Они не продают помещения до завершения строительства и сами сдают первые этажи в аренду. Даже если решат потом продать их инвестору, то уже с имеющимся бизнесом.
«Это идеальная модель, когда застройщик пытается соблюсти концепцию дома, которую изначально транслировал покупателю, — делится мнением эксперт „Бюро Недвижимости Зыряновой“ Алексей Шаклеин. — Однако в комплексе, где объектами распорядились до сдачи дома и продали их частным инвесторам, жителям, увы, не повлиять на выбор магазинов. На площадку заходит тот, кто предложил лучшие условия».
Именно поэтому мы часто видим, как в одном доме бок о бок открываются сразу три алкомаркета или магазины стройматериалов, обоев и сантехники, потому что владельцы рассчитывают, что люди будут постоянно делать в этих квартирах ремонт. Однако ремонт заканчивается, и бизнес проседает. Заходят новые арендаторы, а все, что остается собственникам — наблюдать диссонанс.
В такой ситуации риелторы рекомендуют уральцам при покупке квартиры оценить концепцию жилого комплекса и посмотреть, как застройщик ведет себя по отношению к нежилым помещениям. Важно услышать, что он будет управлять им самостоятельно. Тогда есть большая вероятность того, что заявленных условия будут соблюдены и качество арендаторов и собственников будет выше.