Мода на элитные коттеджные поселки обвалила рынок загородной недвижимости Екатеринбурга
На рынке элитной загородной недвижимости Екатеринбурга наметился негативный тренд. Риелторы с трудом распродают дорогие коттеджи, построенные 15-20 лет назад. Почему сотни роскошных домов под Екатеринбургом не могут обрести новых хозяев, рассказывает управляющий партнер в агентстве дорогой недвижимости «Кулиговская и партнеры» Павел Боровиков.
Рынок загородной недвижимости сегодня насчитывает порядка 390 предложений и 200 из них — неликвид. Одна из главных причин, почему простаивают элитные дома — их моральное устаревание. Жилье, построенное в конце 1990-х и начале 2000-х годов, продается плохо. Кирпичные красные коробки, небольшие окна, устаревшая архитектура, изживший себя дизайн ар-деко и неправильное соотношение пропорций дома и участка — вот главные минусы, которые мешают риелтором найти покупателя.
Цена этого дома составляет 42 000 000 р. Дом находится в районе Академический. Фото: предоставлено Павлом Боровиковым
У меня был клиент, который на 8 сотках построил дом площадью порядка 500 квадратных метров. Соотношения нарушены чудовищно. Современные стандарты говорят нам, что для комфортного проживания достаточно площади 150-200 квадратных метров, расположенных на 15 сотках. При строительстве сейчас используется более рациональный подход. И дело тут не в желании сэкономить. Просто клиенты путешествуют по миру, смотрят, как устроена жизнь в других городах и странах. Перенимают опыт. Можно и в дом на 200 метров вложить 1-2 миллиона долларов.
Конечно, есть люди, которые любят большие площади и строят дома по 500 квадратных метров. Под Екатеринбургом есть закрытый поселок — супер vip с эксклюзивным жильем и усиленной охраной. Там живут люди одного социального статуса. И они готовы заплатить 30 миллионов рублей только за землю. Такие участки покупают для себя и не выставляют на продажу.
2000-е годы — были временем бешеного оптимизма. Денег никто не считал. Если можно было привезти плитку из Италии, сделанную «по персональным чертежам» или «дуб из Зимбабве», их везли. Вложить 1-2 миллиона долларов в коттедж было в порядке вещей. Но если перевести эти траты на нынешний курс, сумма становится неприличной. И вернуть вложенные деньги с учетом морального устаревания объектов и современных запросов — просто нереально. Поэтому количество неликвида сегодня зашкаливает.
Фото: предоставлено Павлов Боровиковым
Но как промывают песок в поисках золотой песчинки, так и на рынке недвижимости можно найти свои золотые объекты — коттеджи, которые построены 10 лет назад по универсальным технологиям и соответствующие современным требованиям. Например, в продаже есть дизайнерский коттедж в Кадниково, в который вложено более 2 миллионов долларов. Сейчас дом стоит 37 миллионов рублей, то есть дисконт от вложений составляет порядка 70%. Есть человек, который на протяжении трех лет приезжает, смотрит недвижимость и хочет ее купить, но все ждет, когда же еще снизится цена. Но куда еще меньше, ведь дисконт составляет 1,5 миллиона долларов. Вот и получается, что даже такие шикарные объекты на рынке зависают, хотя, казалось бы, бери и беги. Радуйся бешеной экономии и наслаждайся жизнью сегодня, не трать 2-3 года на стройку.
Вторая причина, по которой люди отказываются покупать дома 20-летней давности — их удаленность от города. Во времена, когда еще не было коттеджных поселков, горожане строили жилье по принципу: чем дальше от Екатеринбурга, тем лучше. Элитное жилье появлялось в населенных пунктах вроде Кашино, Сысерти, Кадниково, Черданцево, Таватуя. И это я называю самые ликвидные из неликвидных, которые еще можно продать. А вот реализовать дома в 100 километрах от Екатеринбурга очень тяжело.
Коттедж находится в селе Кадниково, стоит 80 000 000 р. Фото: предоставлено Павлом Боровиковым
Понятно, что жилье где-нибудь в Нижних Сергах вблизи парка «Оленьи ручьи» с шикарной природой и прекрасной экологией — заманчивое предложение. Но для постоянного проживания оно не подойдет, равно как и для дачи, до которой придется добираться час и заботиться о том, кто будет присматривать за объектом в отсутствии хозяина. Бывает, находятся люди, которые видят плюсы в жизни за 100 километров от Екатеринбурга — «смешные» коммунальные платежи. Но их единицы.
Большинство клиентов все же предпочитает приобретать недвижимость в современных коттеджных поселках за сумму от 12 миллионов рублей с готовой инфраструктурой и поближе к Екатеринбургу. В приоритете места вроде «Карасьеозерска», «Палникса», «Дубравы», Pine Creek Golf Resort, где есть не только дороги, сети и ландшафт, но и детские площадки, места для отдыха и развлечений.
По данным Росреестра, за прошлый год была зарегистрирована 401 сделка по коттеджам, площадью свыше 150 квадратных метров, а в этом году только 90. Реальный спрос падает в разы. И все, что сегодня остается риелторам, пытающимся реализовать неликвид — снижать цены, приводя в соответствие чрезмерные ожидания собственников с реальными ценами рынка. Другого инструмента зачастую, увы, нет. Есть первоклассная упаковка, маркетинг, активные продажи, закрытые сделки и базы покупателей, но в случае с неликвидом и это не является панацеей. Однако далеко не все собственники готовы продать жилье в разы дешевле, чем в него было вложено. Поэтому рынок устаревшего жилья пока остается перенасыщенным и тенденция к увеличению объема такого предложения только сохраняется.
